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厦门国贸房地产企业 SWOT 分析

来源:原创论文网 添加时间:2016-11-15

  本篇EMBA范文目录导航:

  【题目】国有房地产企业投资布局探究
  【第一章】国有房地产公司投资模式研究绪论
  【2.1】全球经济社会宏观环境分析
  【2.2】房地产行业环境分析
  【3.1-3.3】房地产企业近年经营与土地资源储备
  【3.4-3.6】房地产投资项目现状与企业投资实力
  【4.1】厦门国贸房地产企业 SWOT 分析
  【4.2-4.3】房地产公司投资战略及影响因素研究
  【第五章】厦门国有房地产职能战略和实施保障
  【结论/参考文献】国贸开发公司投资规划探析结论与参考文献

第4章、SWOT 分析与投资战略选择

  4.1、企业 SWOT 分析

  哈佛商学院教授 Kenneth R.Andrews,在 20 世纪的 70 年代率先提出了对企业的经营分析彩用 SWOT 模型方法,以帮助企业制定出合适的发展分析、战略制定和问题解决等方案。系统的思维方式是 SWOT 分析模型的主要贡献,通过该分析模式达到企业在战略计划的制定,能从自身条件和社会环境的角度出发,而不是盲目地依赖于个人以往经验,为企业量身定制出正对性的发展方案。

  企业 SWOT 分析就是态势分析,是一种常用的战略规划工具,就是通过调查了解、思考分析和列举方式,将与研究对象密切相关的各种主要内部优劣势,外部机会和威胁等态势,以矩阵的方式排布表现出来,然后动用系统分析的逻辑,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系列相应的结论,而结论通常辅以带有一定的决策性质。

  SWOT 简写是由 S、W、O、T 四个英文字母构成的,它们分别代表优势、劣势、机会和威胁。

  S:即 Strength,优势,是在竞争中与对方相比,企业自身拥有明显的长处,泛指处于较有利的形势或环境或在某些方面因素超过同类企业,如产品的质量优势、品牌价值、市场业务能力和客户服务能力等。

  W:即 Weakness,劣势,是在竞争中与对方相比,企业自身拥有明显的不利的情况、不好的方面。一家企业有其自身的优势并不代表它就没有劣势,企业只有客观、全面的评估自身的劣势,采取相应的策略,有利于企业的良好发展。

  O:即 Opportunity,机会,即由外部环境提供的有利的机会点情况,需要企业自身进行抓住机会,在竞争中与对方相比更容易获得有利的机会。

  T:即 Threat,风险,就是生产目的与劳动成果之间的不确定性,主要指一些不利的趋势和发展会带来挑战,从而影响到企业的销售、市场利润或其他方面目标达成的情况。

  就经济学领域,SWOT 分析法能够对企业或就某事项较为客观地进行准确分析,并研究企业真实的情况,该方法可以全面、系统、准确的对研究对象所处的情景进行研究,利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得加以利用的因素,以及对自己不利的、如何去避开的东西,发现存在的问题,找出解决办法,并为以后的方向以更多路径。

  SWOT 分析方法很有针对性,可以根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等,有利于管理层在企业(单位)的发展上做出正确的决策和规划。SWOT 分析法常常被用于制定集团发展战略和竞争对手情况分析,在战略分析、竞争分析中,它的使用频率是最高的。

  4.1.1、企业优势(S)

  (S1)企业品牌优势

  国贸开发作为国有企业,首先具备国有企业诚信、责任和务实的企业优势,对外形象良好,是一个可以作为合作伙伴的企业,在企业合作中可以形成良好的信任、优势互补等机制。同时,国贸开发的母公司,厦门国贸控股集团在 2017 年 7 月入选《财富》

  世界 500 强排名 494 名,国贸开发站在“巨人”肩膀,凭借“世界 500 强”的入场券能较好的推广期品牌形象,并较大范围的甄选合作伙伴。

  (S2)产业集群资源优势

  厦门国贸控股集团 2016 年实现营业收入达 1456.86 亿元,旗下产业集群庞大,其中最为突出的产业集群包括四大板块,分别是供应链板块、房地产板块、金融服务板块和制造业板块。其中供应量板块包括大宗贸易、物流业务、汽车业务和商业零售四大业务板块。国贸控股集团旗下同时拥有三家上市公司,分别是 A 股的国贸股份、信达股份和三板的中顺环保能源股份有限公司,同时控股的唐山中红普林集团也即将进入上市IPO 辅导程序。厦门国贸控股集团旗下所涉及的企业达近千家,同时所拥有的在编员工近 2 万人(不含临时员工、人才外包员工)。

  国贸开发作为厦门国贸控股集团旗下房地产开发企业,在土地储备方面还未全面整合控股集团旗下的产业集群,完全可以迈开大步将企业产业集群资源融入房地产的业务拓展,在城市综合体、特色小镇、旅游地产和养老地产等泛地产领域拓展出自身的房地产发展线路。

  (S3)资金与融资优势

  尽管厦门国贸开发公司在资金方面并不充裕,自身可利用的资金上限为 18 亿元,但是其母公司厦门国贸控股集团有限公司作为 500 强企业,在资金池大、融资成本低,银行授信高等三大方面的资金与融资优势。其中,资金池方面,国贸控股通过集中旗下企业闲散资金,统一归集和调配形成了专业性的集团财务公司,能在较短时间内在内部企业筹集较多资金;在融资成本方面,依托集团优势和世界 500 强的品牌,通过国贸控股集团平台进行融资,平均的融资成本在 3.8%左右;另外,作为集团性平台,各家银行累计授信额度达 1500 亿元,如有优质的项目,作为集团公司在银行授信的资金分配方面,完全可以予倾斜。另外,国贸控股集团旗下,还有一家以金融服务为主的金控集团公司,能为国贸开发公司在资金支持、项目资源方面提供便利。

  4.1.2、企业劣势(W)

  (W1)开发资源整合劣势

  国贸开发作为国有企业在资源整合方面是比较弱的,尤其是背靠国贸控股集团的大型企业资源,在开发过程中的开发整合能力较弱。如在整合商业资源方面,未能整合系统内“美岁商业”与商业物业的开发整合,实现项目的综合体开发模式;如在商品房住宅方面,一方面客户难求,另一方面作为系统内的国贸物业为福建省第一大物业公司,但其业主资源转化为商品房客户资源的利用率较低,期间涉及国有企业的管理制度、物业管理条例的商业信息,都未能整合到商品房开发过程中,同时,如信达物联网等领域的资源也未能充分利用和结合。

  (W2)合作开发劣势

  当前房地产市场形势,房价地价齐刷刷高涨,地价成本节节升高,开发风险必然大增。目前作为本地国企受制于控股比例、企业制度等方面因素,国贸开发公司还未能与其他企业(央企、民企和上市公司)在土地合作竞拍等方面进行规划、洽谈,即还未寻找合作伙伴,在房地产领域进行合作竞拍、开发。而目前,在各个城市中强强联合参与竞拍土地、合作开发项目成为房地产市场的一种极为普通的现象,如世茂股份与泰禾集团在同安合作拿地并开发泰禾院子项目,如龙湖地产与首开股份在厦门已经开展多个项目的联合拿地和开发,同样,以万科为代表的大型房企业有多家企业与万科进行联合开发的模式案例。因此,作为国贸开发应尽快打破企业制度方面的局限性,尽快寻找合作伙伴,实现共同参与土地竞拍和联合开发。

  4.1.3、外部机会(O)

  (O1)国家稳房价调控政策

  自 2016 年年初去库存的政策推出以来,部分一二线城市房价上涨过快,2016 年下半年开始至 2017 年上半年,国家和省市都相继出台了控房价稳地价的大量调控措施,以贯彻党中央“房子是用来住的,不是用来炒”的稳房价调控政策。如厦门在土地拍卖方面,已执行限竞拍地价、竞争配建公租房建筑面积;部分场次的拍卖工作,禁止同一开发商竞买超过一幅地块的禁令。在房价方便,对于新办理预售证的项目,实现指导性的销售控价,对于新买住房的客户,两年内禁止出售。鉴于国家政策环境,厦门及国内大多数城市房价较为稳定,国家稳房价长效机制和战略意图明显,作为厦门国贸开发公司的品牌国企,在稳定的市场环境下进行项目投资,更具有风险可控、利润可期的投资机会。

  (O2)新的房地产供需开发模式

  近年,随着房地产市场的发展,一是在供应端,即房地产开发模式方面发生了较大的转变,大量开发商前期拿地,已经享受到土地大幅增值带来的收益,考虑到开发商的开发能力和品牌美誉度,大量前期拿地的开发商在开发模式方面,已经逐渐向品牌开发商、实力开发企业发出共同合作开发的模式,以更好的互补各自优势,推动项目开发形成合力,实现项目价值最大化。二是在需求端,即客户的购房需求也有较大的变化,原先房地产的客户购买需求大多集中于城市中心区域,随时土地资源的开发殆尽、市政商业配套和交通设施的完善,越来越多的购买需求接受新区、郊区(近郊和远郊)的住房环境;同时,近年大量的购买客群,随着经济实力的增强和住房理念的变化,已经在考虑购买远郊舒适住房来改善住房环境,部分客群则解决自身第二居所的购房需求。因此,在新的供需开发模式环境下,厦门国贸开发公司完全可以转变思路,突破制度和形式,形成新的合作开发模式,投资开发郊区房地产项目。

  4.1.4、威胁因素(T)

  (T1)传统的开发模式、须尽快转变思路

  截止到 2017 年 12 月,厦门国贸开发公司仍积极寻求新的投资项目落地,但仍然过于坚守传统的开发模式,针对总价比较低的地块,积极参与厦门及漳州区域的土地竞拍,但目前仍未有一块土地的斩获。纵观厦门区域近年成交土地的模式,大量开发商而且是品牌或注明开发商,纷纷联手竞地,如龙湖地产联合首开股份在厦门斩获 3 幅地块,世茂股份与泰禾集团联手斩获同安区地块,招商蛇口与万科联手斩获同安地块。从目前的拿地形势来看,传统的单独竞地的开发模式较为传统,受制于单价开发企业的地价成本承受力、风险承受能力和资源及品牌度等局限性因素影响,传统的开发模式是非常难获得土地的。

  (T2)企业制度

  从内部分析来看,主要是厦门国贸开发按公司属于厦门是地方国有控股的房地产企业,战略布局应以厦门为主,同时联合开发的合作模式在股权分配方面,厦门国贸开发按公司为国有企业应以控股为主,参股的股权模式基本上是不允许的(除非均为厦门本地国有企业合资),如果涉及资产或者股权收购,又受到国有资产繁杂的资产评估和审批流程,切入投资流程众多且效率低下,工作推进缓慢,大多数企业都不愿意和国有企业进行合作,尤其是国有企业在工作效率、制度灵活度方面。此外,企业在激励机制等方面,国有企业受到方方面面的报备、审批和督查,不利于企业人才的培养和激励。

  4.1.5、矩阵分析

  战略管理全过程的三个核心环节分别是战略分析、战略制定和战略秩序,战略分析是战略管理的前提。战略管理要行之有效,必须首先对发展现状进行系统性的战略分析。

  战略制定是建立在基于对资源、环境以及内部要素的全面分析基础上,对这些要素对实现当前和未来的目标能力,产生现实的或可能的影响进行分析。

  结合 SWOT 分析的框架思路,我们把影响厦门国贸开发公司投资战略的众多因素动态结合起来,分析和梳理各因素之间的动静态关系,以及时调整有关策略,寻找更好的发展机遇,制定切实可行且有效的投资战略。根据运用 SWOT 分析方法,可制定的战略会有,即“WT、WO、ST 和 SO”四个方向的战略构思。将厦门国贸开发公司投资战略视为一个系统,“WT 战略”是分析如何把劣势和威胁都降至最小的战略;“WO 战略”

  是使劣势降低到最小,机会增加到最大的战略;“ST 战略”是利用强势或者避开环境威胁的战略;而“SO 战略” 则是依靠强势,充分利用机会的战略。

表4-1 SWOT 分析投资战略框架
表4-1 SWOT 分析投资战略框架

  SWOT 投资战略分析模型通过评价企业的投资优势(strengt)、投资劣势(weakness)、市场上的投资机会(opportunity)和投资威胁(treat),鲜明的分析企业自身的投资资源优势和缺陷,了解自身所面临的机会和挑战。它有助于企业集中优势资源和能力,投入到自身更具优势的领域及充满机遇的地方,使自身获得更具有优势的竞争力。

表 4-2 SWOT 分析表
表 4-2 SWOT 分析表

  通过分析本文认为公司的优势、劣势、机会和资源分别为:

  优势(S):与其他具有一定品牌知名度的房地产企业一样,厦门国贸开发公司成立之初就具备了一定竞争优势。这体现在国企的品牌美誉度、管理系统性、人才、培训、文化、资源等多个方面比较突出。

  劣势(W):国内房地产行业进入高速发展期是在 2003 到 2007 年期间,国贸开发公司进入商业性房地产市场开发时,相对最佳的市场拓展时机起步时已经较晚了。那时是拓展项目、建立品牌知名度最好的时期,房地产再次经历 2014-2017 年的行业发展,房地产市场格局已经基本划分成型,厦门国贸开发公司若想在这样的市场态势下拓展市场份额,势必比其他公司要困难得多。

  机会(O):从泛地产产业来看,旅游地产、养老地产、特色小镇等房地产市场相新兴机会点起步晚,从目前来看泛地产刚刚进入发展起步期,泛房地产开发的黄金时代正在来临,也许泛房地产业成为国民经济新的经济增长点,这也是厦门国贸开发公司在新的一轮城市建设中需抓住的市场契机。

  威胁(T):正如前面所说,由于其他开发商进入房地产市场时间早,在全国范围内的品牌知名度已经形成一定的品牌知名度,使得后起之秀对房地产市场份额的争夺变得十分艰难,这也是房地产市场新兴企业发展最大的威胁。

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