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建筑施工企业经营城市全过程探究

来源:原创论文网 添加时间:2019-07-01

  摘    要: 国内多数城市逐步实行整体综合开发, 要求建筑企业的业务能力越来越全面。以城市为基础, 认识城市、了解城市、掌握城市, 在每一个城市扎根立足, 变项目经营为城市经营, 是当下建筑企业最有效的经营模式。我国建筑企业经营城市起步较晚, 尚没有固定的模式和程序。以中铁某企业华东区域指挥部的经营城市实践操作为例, 阐述了建筑企业经营城市的全过程控制模式。

  关键词: 经营城市; 分类; 布局; 资源; 经营城市魔方;

  一、经营城市的提出

  经营城市是一门跨学科、具有较强边际性和应用性的管理科学, 主要研究经营什么 (对象) 、为何经营 (目的) 、谁来经营 (主体) 、如何经营 (指导思想、原则、手段、方法、策略、措施、战略及其实施) 等问题。企业通过对所经营城市的准确定位, 分析经营城市的主体和客体, 对城市的资源科学合理分类, 通过准确的营销模式和手段, 应用科学的控制方法, 达到经营城市、占领相关市场, 获取最大效益的目的。

  建筑行业最显着的特点是产品的预约性、固定性、一次性和施工生产的流动性。所以很多时候建筑企业更注重的是对每个项目的专项经营, 而忽视了对一个城市的整体经营。这种模式不仅造成了人力和财力的极大浪费, 经营效果没有持续性, 而且使整个企业的经营状态长期处于被动状态。

  近年来, 国内多数城市逐步实行整体综合开发, 要求建筑企业的业务能力越来越全面。因此, 以城市为基础, 认识城市、了解城市、掌握城市, 在每一个城市扎根立足, 变项目经营为城市经营, 是当下建筑企业最有效的经营模式。

  二、经营城市的目标分类

  按照不同的划分方法, 城市可以划分为多种类别。从建筑企业的经营角度出发, 虽然已经实行了区域经营, 但是对所管辖区域内的城市进行分类, 更有助于理清城市特点, 寻找经营机会, 推动经营城市向纵深发展。

  根据经营需要, 各区域内城市可以划分为4个类别:

  (一) 核心城市

  核心城市是指在一个区域内或一个城市群中处于引领地位的城市。如京津冀地区的北京市、华东地区的上海市、西南地区的成都市、西北地区的西安市等, 都可以称为核心城市。核心城市在一个区域内拥有相对更多的资源, 对周边省市有辐射和影响带动作用。因此, 通过对核心城市的经营, 可以辐射影响到周边若干个省份和城市。

建筑施工企业经营城市全过程探究

  (二) 中心城市

  中心城市是指各省的省会城市及计划单列市, 以及前期实施的沿海开放城市。这些城市一般拥有独特的资源, 如省会城市拥有全省的政治经济资源, 一些沿海开放城市拥有较好的交通资源和经济资源。中心城市对省内相关城市有一定的辐射影响作用, 通过对中心城市的经营开发, 能够占领更多的城市建筑市场, 同时带动与之相关联城市的经营。

  (三) 重点城市

  重点城市是指虽然不属于核心城市和中心城市, 但企业对其比较熟悉, 有一定的经营基础。经营基础通常指两种情况, 一种是本企业在该城市有在建项目, 第二种是本企业在该城市有一定的经营资源。而且该城市处于初期开发状态, 城市建设市场规模较大, 未来拿到相关项目份额机会较多的城市。

  (四) 机会城市

  机会城市是指该城市虽然在所辖区域内, 但是企业对该城市缺乏经营基础, 缺少经营资源, 而且该城市建设市场规模一般, 无法形成突破, 有可能偶尔通过其他途径会参与该城市建设市场的项目投标, 不太可能形成经营连贯性的城市。机会城市一般存在被动经营的情况, 平时对该城市的关注较少, 偶然可能因为某种机缘巧合投中了该城市的某一个建设项目。通过项目牵引, 机会城市可能转变为重点城市。

  以中铁某企业华东区域指挥部为例, 按照区域特点, 结合目前开展的经营工作深度, 该区域指挥部将区域内所有的50个地级以上城市进行了城市类别的划分 (上海、江苏省11个, 浙江省11个, 安徽省16个, 江西省11个) , 如表1所示:

  表1:中铁某企业华东区域指挥部经营城市类别划分
表1:中铁某企业华东区域指挥部经营城市类别划分

  三、经营城市的布局

  建筑企业对经营区域内目标城市分类之后, 还需要对城市的建设规模、环境和行业竞争状况进行分析定位, 以确定企业的经营布局。

  为了对各城市进行定位分析, 可以采用“1+X+Y”城市经营法则, 将建筑施工企业经营城市所需要的几个要素列为评定标准。

  (一) 城市的GDP情况

  根据区域内城市经济情况, 优选GDP排名靠前的城市。

  (二) 城市基建市场规模

  城市基建市场规模是能否拿到项目的前提, 需要认真分析每个城市的基建规模, 特别是符合本企业资质范围的项目规模。可以参考每个城市的中长期规划及政府报告所提及到的项目深入分析。

  (三) 城市政治、经济环境

  需要对每个城市的政治、经济环境进行分析。优选政治环境稳定, 政府及相关部门勇于作为, 擅长干实事的城市。

  (四) 城市竞争对手状况

  每个城市都有相对固定的建筑企业, 有的城市当地建筑企业本身数量多且实力雄厚, 已经成为该城市建筑市场的主体。有些城市当地建筑企业实力较弱, 外来企业占主导。类似这些都需要调查详细数据进行分析对比, 根据最终结果确定城市定位。

  (五) 城市已有资源情况

  城市建筑行业已有资源相对较多, 特别是主控资源和主体资源较好。具体如表2所示:

  表2:中铁某企业华东区域指挥部经营城市定位划分
表2:中铁某企业华东区域指挥部经营城市定位划分

  以中铁某企业华东区域指挥部为例, 该指挥部按照其上级单位股份公司、集团公司有关实施区域经营的要求, 对华东区域内的城市进行分类, 并采用“1+X+Y”展开经营工作。具体城市布局, 如表3所示:

  表3:中铁某企业华东区域指挥部经营城市布局划分
表3:中铁某企业华东区域指挥部经营城市布局划分

  表3中, 1为中心城市, 华东区域共设置中心城市5个, 并在这5个城市分别设立了驻地办事处, 即杭州市、南京市、合肥市、南昌市、宁波市。其中4个城市为省会城市, 1个为沿海开放城市、计划单列市。X为重点城市, 华东区域分管江苏省、浙江省、安徽省、江西省4个省份的经营工作, 根据每个省的经营基础及城市经济情况、基建市场规模, 共确定13个城市为重点城市。Y为机会城市, 即为剩余地级市及全国百强县城市。

  采用“1+X+Y”城市经营法则进行城市布局, 在1即中心城市自设办事处, 在X即有经营基础的重点城市自设联络点, 选择1~2个Y即机会城市也自设联络点, 集中有限的经营力量, 以点带面, 实施区域内经营城市全覆盖。

  四、经营城市的资源分析

  在对目标城市分类布局之后, 就要针对具体城市进行经营。

  经营城市的前提是了解城市、熟悉城市、掌控城市。对于建筑企业来说, 掌控了目标城市建筑行业相关的资源, 就意味着掌控了城市。

  经营城市的资源包括以下两类:

  (一) 有形资源

  有形资源是指存在于现实之中的, 通过经营活动得到其理解、支持, 最终让企业在当地取得良好信誉度的组织或机构, 包括:政府部门、事业单位、公权系统、监督系统、环保系统、舆论系统、特别系统、代建平台公司、大型企业等直接和建设行业有交叉合作的资源;设计单位、招标公司、监理单位、评标中心等间接发生关系的资源;交通旅游领域、餐饮住宿领域、文体领域等了解企业形象, 可能企业影响经营行为的资源。

  (二) 无形资源

  无形资源是依托于城市、体现城市独特性的各种资源, 更多的体现城市的特性和开放程度, 包括:城市历史文化、城市形象和城市精神文明建设情况等。

  中铁某企业华东区域指挥部根据经营需要, 将经营城市所需要的资源分为三类:一是主控资源, 是指能够控制整座城市的运行, 对经营城市起到至关重要作用的政府类部门和单位。二是主体资源, 是指真正意义上的甲方 (业主) 、建设实施单位, 如政府各类投资平台、代建平台等, 包括大型央企、国企类企业。三是主撑资源, 是指虽然不直接和建设工程发生关系, 但对于经营城市、维护客户关系起到至关重要的作用, 如车站、医院、学校、机场等资源。

  中铁某企业华东区域指挥部经过对大量资源深入研究后, 按照铁路、城轨、公路、城建 (综合) 、水利、其他6个方面对应分析, 从综合资源和专业资源两个方面着手, 系统的列出所有需要的经营资源。通过分析, 根据资源分布状况确定经营策略和经营投入比例。华东区域经营城市资源分析, 如表4所示:

  表4:经营城市资源分析
表4:经营城市资源分析

  五、经营城市的表现形式———经营魔方

  经营城市的过程中, 不确定因素较多, 很难按照计划有序进行, 绝大多数时间处于杂乱无序的状态, 使得经营工作难以管理。

  中铁某企业华东区域指挥部为了更好地进行经营城市管理控制, 发明了经营城市魔方的形式。经营城市魔方能够形象直观地展示经营城市各种资源的关联度和所处经营状态, 有助于管理者对所有经营资源统筹掌握;培养经营人员的统筹协作能力, 帮助经营人员捋顺区域内各项资源, 找到各项资源间的潜在关系, 最终将各项资源串联整合, 方便使用。

  经营城市魔方充分利用魔方的6个平面, 按照区域指挥部城市经营思想, 每一个面代表一类资源, 每个城市的资源类型各占1个面, 即主控资源、主体资源、主撑资源, 其他3个面为区域内项目信息有关的资源, 即铁路资源、地铁资源、路外资源, 每个面又按照九宫格展示出经营城市所需要的各种资源。

  经营城市魔方并不是一成不变的, 经营人员需要认真研究魔方的各个面, 找出各个面之间的关系, 按照一定的规律, 将处于杂乱状态的魔方在动态经营过程中不断完善还原。形象的魔方能够帮助经营人员发散思维, 在还原魔方的过程中思考各类资源的关系, 取得更大的经营成果。在还原魔方后, 根据九宫图分析法, 分析各类资源的内在关联, 分别经营, 最后串联整合, 将所有资源系统化。

  经营城市工作就好比还原魔方的过程, 通过经营手段, 找到各项资源的内在联系, 将各项资源串联归类, 从而将整个城市有用的资源尽数掌握, 为经营项目所服务。还原后的经营魔方, 每一面都是一副九宫图, 每一面的资源都有一个核心, 以核心向延伸出8个密切相关资源, 提示经营工作人员以中心资源为核心向8个方向经营, 串联所有资源, 达到整合资源的目的。如下图所示:

  经营魔方对比图
经营魔方对比图

  (一) 主控资源

  主控资源是指能够控制整座城市的运行, 对经营城市起到重要作用的政府类部门和单位, 包含市委、发改委、住建局、规划局、水利局、财政局、国土局、交运局。

  (二) 主体资源

  主体资源即真正意义上的甲方、建设实施单位, 如政府各类投资平台、代建平台等, 包括交投、建投、铁投、水投、旅游投资、重大办、能源投资、城轨公司。

  (三) 主撑资源

  主撑资源虽然不直接与建设工程发生关系, 但是对经营城市、维护客户关系起到至关重要的作用, 包含教育域、医疗域、交通域、食宿域、旅游域、媒体域、公检法、设计域。

  (四) 铁路资源

  铁路资源涵盖铁路项目业主单位的各个部门, 包括领导层、建管处、计统处、总师室、经开处、建设公司、质监站、安监站等6个与在建项目二次经营密切相关的部门资源。

  (五) 地铁资源

  地铁资源主要为地铁项目业主单位各个职能部门, 包含领导层、合约部、工程部、总师室、质安部、运营部、综合部、项目公司等6个部门资源。

  (六) 路外项目

  路外项目是所有除铁路、地铁项目以外的市政、公路、房建等项目的业主单位所共有的职能部门, 包含领导层、合约部、工程部、综合部、建设公司、计财部、规划部、投资公司。

  城市经营魔方的六类资源又可以看作两大项:一项属于经营城市阶段需要经营的目标资源 (主控、主体、主撑) ;一项属于经营项目所需要的目标资源, 以及项目中标后, 为做好二次经营需要经营的目标资源 (铁路、地铁、路外) 。

  以六类核心资源为轴心, 延伸其下属单位 (部门) , 分列周边, 形成九宫图样式, 从而完成整个城市经营魔方的设计。

  利用经营魔方形式管理经营工作, 让经营人员在还原魔方的过程中思考各类资源的关系, 帮助经营人员发散思维, 取得更大的经营成果。在还原魔方后, 根据九宫图分析法, 分析各类资源的内在关联, 分别经营, 最后串联整合, 将所有资源系统化。

  六、结论

  经营城市工作是一个系统的动态的过程, 不是一朝一夕能够完成的。经营人员必须沉下心来, 认真研究城市, 熟悉城市行业状况, 统计分析出经营城市所需要的资源数据, 合理分类定位布局, 用科学的方法有序经营城市, 通过经营魔方的形式管理控制经营过程, 最终达到掌控城市建筑行业资源的目的。

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