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城镇房价的影响因素与调控措施探究

来源:原创论文网 添加时间:2019-05-17

作者:李枫

作者单位:常州工程职业技术学院经管学院;石河子大学经济与管理学院

  摘 要:文章认为城市房地产市场调控目的是保护资源环境、尽可能清除投资需求、调节收入分配等,要确立住房供应量、住房投资收益率、住房价格等方面的量化调控目标。土地价格对房价无影响,土地财政对房价影响不大,房地产行业供求关系决定房价,同时房价会反向作用于房地产供求,其中住房附加社会效用对区域房价差异影响巨大,信贷支持是促使房价过高的主要原因之一,城市房价较高且持续上涨的首要原因是住房税收基本被搁置。基于调控目的和住房的居住定位,房地产市场调控要严控信贷政策,按税制全面落实各项税收,土地使用权到期依规续费,根据调控目标供应政策性住房与土地。

  关键词:房价;房地产调控;房地产市场;房产信贷;房产税收

Re-study on the Purpose, Objectives and Measures of Urban Real Estate Market Regulation

  Abstract: The purpose of urban real estate market regulation should not neglect the task of protecting resources and environment, e-liminate investment demand, and adjust income distribution. It is necessary to establish the quantitative control target of housing supply,the rate of return on housing investment, the housing price and etc. Land price has few effects on house price; land-based finance has lit-tle influence on house price; the decisive factor of house price is the market forces, in which additional social utility of housing has agreat influence on the difference in regional house prices. Credit support is one of the main reasons why house prices are too high, and thechief reason for the higher and rising house prices in cities is that housing taxes are basically shelved. Based on the purpose of regulationand housing residential positioning, real estate market regulation should control the credit policy strictly, fully implement the various taxesaccording to the tax system, when land use rights expire re-payment of land use fees in accordance with regulations, and supply the poli-cy-type housing and the land according to the housing regulation goals.

  Key words: Housing price; Real estate regulation; Property market; Housing credit; Property taxes.

  我国城镇房地产市场存在诸多问题,如尽管多次调控房价仍快速上涨,大量房产用于投资而非居住,房产投资严重拉大居民财产差距,房价膨胀压抑消费能力与生产动力,房产膨胀消耗资源环境等。究其原因,主要是对房地产市场调控的目的不够明确,目标不够清晰,对影响房地产价格的因素把握不准确,使得调控措施不到位。

  学界关于我国房地产调控的目的众说纷纭:一是认为房地产调控的目的是维护房地产行业理性平稳发展,压缩泡沫,既要防止房价过高、过快上涨,又要防止存量过多、价格过快下降。二是认为房地产调控的目的是抑制房地产投机和投资性需求。三是认为房地产调控从根本上是要解决群众的住房问题。四是认为调控的目的是保持房地产行业平稳较快发展,推动城镇化建设,维护经济可持续发展。五是认为调控的目的并不清楚。六是认为调控目的具有多层次性。本文认为,房地产调控忽视了抑制房地产市场对资源环境和社会分配结构的影响,对抑制投资认识不到位,甚至防止房价过快上涨的目的指向也不太清晰,而这些问题都与未能重视摆脱经济发展对房地产的依赖有关。

  一、理清我国城镇房地产市场调控的目的与目标。

  1. 全面把握房地产市场调控的目的。

  (1) 房地产市场调控不仅要促进经济增长,还要促进保护生态。自21世纪初以来,房地产过剩的状况日益严重,对“鬼城”的报道屡见不鲜。相关调查比较多,普遍显示住房空置率过高。张景秋等曾对50多个小区进行抽查,发现北京住宅空置房率为27.16%.西南财大中国家庭金融调查与研究中心基于4万户居民调查称,2013年城镇家庭住房空置率为22.4%,而存量住房的62%就可满足居住需要。中房报2015年联合腾讯网等机构46.8万份问卷调查显示,一线至四线城市住房空置率为22%到26%.据朱云来研究,城镇已有和正在施工的住房,可满足10亿人的住房需求,而城镇人口只有7亿多人。与此对照,美国楼市最差的2007-2009年自有住房空置率仅为2.9%,香港低于5%,荷兰、瑞典一般是2%,老龄化严重的日本最高,近年为13%.

  房地产业是一种严重侵蚀资源环境的行业。房地产不仅大量占用土地,透支大量能源、水和矿产资源,而且带来排碳、扬尘、污水排放等问题,上下游产业链也多为环境污染行业。

  近年来中国建筑业能耗占社会总能耗的三分之一,钢材水泥消耗量超过世界的一半;建筑业二氧化碳排放量占总排放量将近50%,全球建筑及相关行业造成了70%的温室效应。据王连等测算,2005年、2007年及2012年我国建筑业人均增加值变动一个百分点引起碳排放量变动21.29、25.80、25.69个百分点。此外,房地产的膨胀发展占用了大量绿地,由于楼群拥挤空气不畅通,夏天的温度明显上升。

  因此,房地产业调控必须把维护生态作为调控的目的之一,不能只考虑房地产短期内对经济的拉动作用而忽视长期可持续发展。中国拥有充裕的物质产品,多种产业产能过剩,多数人身处的生产力和生活水平与发达国家的差距显着缩小,而在市场经济中,总会存在较大规模的低收入群体。实际上,即使经济增速降到3%也不会对人民生活带来很大影响,就业增速降低完全可以通过控制加班加点来解决。经济发展要依靠满足合理生活需求和科技创新来推动,单纯依赖房地产拉动经济,极易引起房地产过剩等问题。所以,房地产市场调控不能只调楼价不调住房数量。

  (2) 房地产市场调控不仅要防范风险,还要注意调控社会分配。越来越高的房价和房地产业的过度繁荣,形成产能过剩,抬高实体经济经营成本,还可能降低居民消费能力,积累经济风险;进一步推动投资和信贷脱实向虚,加大了银行业和房产业的债务风险,累积了购房者的杠杆风险。

  与此同时,房价大幅上涨和房地产业过度繁荣极大地加剧了社会分化。胡润研究院 《2017胡润财富报告》 显示,在千万资产高净值家庭中,投资房地产者占15%,北京是600万资产家庭最多的地区;北京富人多,可能与高房价有关。在本世纪,一线城市企业高管十年的工资税后收入,可能没有同一时期一套房产增值多。根据 《上海统计年鉴》 和上海市人力资源和社会保障局提供的职工人均工资数据,房地产信息服务平台 (安居客)提供的上海房价数据,上海2000年买一套100平方米商品房平均约需35.65万元,到2010年值224.91万元,而2001至2010年10年上海一个职工工资总收入平均约32万元,一套房产增值是同期平均工资的6.91倍。2017年一套100平方米的商品房平均值500.17万元 (二手房均价超过550万元),比2010年增值275.26万元,而2011至2017年这7年人均工资总额47.06万元,房产增值是工资收入的5.85倍。在中小城市,一套房子增值等于一个人全部工资的情况也很常见。事实上,买两套以上投资房的人不在少数。

  问题是,职能部门和有关人士虽然意识到了这一点,但没有认识到应通过房地产调控来抑制它。

  在部分人通过炒房牟取利益的同时,房价被抬高,另一部分人因买房背上房贷,低收入群体和进城务工农民失去住房购买能力,使贫富差距进一步拉大,给社会带来不安定因素。

  (3) 房地产市场调控不仅要保障居住需求,还要注意最大限度限制投资。目前,保障居民住房需要的措施很多,除一些农村进城务工经商人员居住条件较差外,保障房已经充分发挥了作用,但对“房子不是用来炒的”这一观念社会尚认识不到位;对抑制房地产投资投机行为缺乏清晰的认识。

  房子是用来住的,也就意味着不应该成为投资品。“炒”的字面意思似乎是投机,但投资者通常也会像投机者一样遇高抛出,趁低买入,而一些投机者也会考虑基本面,也会被长时间套牢,而且房地产市场上有投机心理的人持有房产的时间往往也不会太短。因此,房地产投资者较少有严格意义上的“炒”,基本上都是投资,但“投资”并不比“投机”影响好。

  如果大量的房地产成为投资品,必将出现很多闲置房,变相鼓励不劳而获,会带来极大的分配不公和不满,也必然削弱人们工作创新和实体经营的积极性。即使不能完全抑制房地产投资,也要尽最大可能压缩其规模及收益。

  总之,我们不但要调楼价、控风险、保居住,还要控楼量、调收入、抑投资。

房地产

  2. 房地产市场调控目标的界定与量化。

  目的讲的是指向或任务,目标则是指想要达到的境地或标准。房地产调控只有确立具体的目标,才能有效地达到调控的目的。

  (1) 住房供应量调控目标:住房供应量的下限,无疑应100%满足人民居住需要。由于住房区域结构不可能完全均衡,买卖租赁也不可能完全均衡,小量空闲也不可避免,为了抑制投资、保护环境,空置率不应过高,参考其他国家情况,根据我国实际,房地产空置率理想值是1%-2%,目标值是小于5%,达到10%就要严格控制。这是住房供应量调控的根本目标。通过增加住房供应抑制房价的观点忽视闲置房的副作用,是低效率的主张。

  (2) 住房投资收益率调控目标:在市场经济中,通过竞争和资产流动,各种投资的收益率接近平衡,但由于房产在保值和住房保障方面具有极大的优越性,人们会对住房投资有特殊的偏爱,只有让住房投资的收益率低于基准收益率如银行存款利率,才会对住房投资和囤房行为产生较大的抑制力。才能抑制投资需求、调控房产价格和经济金融泡沫、调节收入分配的等目的。

  (3) 住房价格调控目标:控制房价也是为了实现防控房价风险、调节收入分配、抑制投资需求等调控目的。判断房价是否存在泡沫比较困难。正常的价格与价值的关系应该是这样的:价值是价格的基础,价格是价值的表现形式。价值决定价格,价格围绕价值上下波动。而高房价的主要构成部分是土地价格,但土地没有价值,因此很难判断房价与价值的偏离程度。如果经济持续增长,就可以支持和化解看起来很高的房价。只有“较高的房价+较高的信贷杠杆+生产过剩引起衰退”,才会造成经济风险和所谓的“泡沫”破裂。因此,评价房价要和评估信贷杠杆与经济形势结合起来。房价调控目标参考因素是:楼价上涨速度方面:平均物价指数与人口增长速度;楼价绝对高度 (=区域差别化房价比) 的影响因素:本城市人均非房产可投资资产/社会平均的非房产可投资资产,该城市的居住附加社会效用溢价与人口规模加价/社会平均的资产房价比。住房价格调控目标不是绝对的,在落实房地产市场应有的财政金融政策时,应允许房价合理下降。在面临大城市人口过多进入时,应允许房价合理上涨。

  不能简单地认为房价高、房价贵。房地产市场是局部市场,不可能有一个统一的尺度;某一时段看起来房价贵,但如果经济发展和物价上涨导致人均可支配收入增长较快,而已购房的房价却不变,若干年后就显得原购房子及其贷款非常便宜;银行和住房公积金替购房者付出大部分购房款,不存在不吃不喝多少年买房的问题,而且房子还会增值;年轻人买房大多由早有自有住房的双方父母帮助支付首付,不是一个家庭负担房价,所以不能用一个家庭的收入计算房价收入比;许多个人收入项目没有统计为个人可支配收入,例如灰色收入,住房公积收入等;中国个人房产交易税收大部分减免,拆迁以旧换新,非别国所能比。综合以上情况,如果让房价降到所有人都买得起房的程度,人们就会疯狂抢购,不是价格重新暴涨,就是大盖房子把城市撑破。

  事实上,目前虽有少数低收入群体房屋购买力较差,但政府已经修建大量保障房、廉租房,以及共有产权房。很多外来务工人员居住条件差,可以用廉租房而不可能通过降房价得以解决。虽然房地产领域税收等制度的充分落实会把房价大幅压低,但调控的主要目的并不应是压房价,而是抑闲置、抑投资,以使房价健康发展。

  二、科学认识我国房地产价格的影响因素。

  1. 土地价格对房价无影响,商品房用地价格不应是政策调控的对象。

  有些房地产业界人士和相关评论者认为土地拍卖制度及土地价格过高是房价过高的原因,更有一些国内外学者,通过实证分析证明房价上涨主要是地价推动的。当然也有学者持有异议,如有观点指出房价和地价在研究中可能出现协整关系,但这并不意味着房价可通过地价来解释,因为因果关系可能是反的,要用时间序列数据进行检验。但实际上,即使时间序列数据显示地价上涨在先,因果关系也是反过来的。如果检验发现土地价格上涨在先,那一定是开发商认为,虽然以更高的价格买了土地,但把房子盖起来之后,房子价格上涨能把地价上涨的成本收回来是大概率事件。一个基本的经济规律是,价格是由供求关系决定的,在短期内是由需求决定的。商品以多高的价格成交,取决于商品能以多高价格卖出去。即使把土地送给开发商,如果房子能以每平方米1万元的价格卖出去,开发商也绝不会以9千元的价格卖房子。在20世纪90年代,土地实行批租,价格低廉,所以开发商可以获得300%的资本利润率。所以,政府压低地价,只会把土地所有者的利益让与开发商。常识是:建筑成本是相对固定的;没有购买力和购买意愿,房价就涨不上去;地价不会无端上升,预计房价上涨开发商才会以更高的价格在市场上竞买土地,即使土地是私人的,不拍卖价格也会上涨。理论上,土地价格是为获得土地预期收益而支付的代价,即地租的资本化,或者说,住宅用地的理论价格是该地块用于住宅建设后所获收益的折现值。当然资产价格必会经常偏离理论价值,在房价上涨过快时期,地价往往追不上房价上涨的速度。但基本逻辑是,土地为什么能够卖得贵?是因为房子能够卖得贵。所以,政府压低地价,只会把土地所有者的利益让与开发商。

  2. 土地财政对房价影响不大,地方政府土地收入不应成为调控对象。

  学术界和社会公众普遍认为地方政府是房价上涨的强大推动力。一些文章认为财政所得土地出让金占房产价格的比重较大,所以是影响房价的重要因素,有文章认为土地财政收入每增加1%,房价会上涨4%,一些文章认为“招拍挂”使生财之地价格最高化,很多人认为地方政府通过对土地一级市场的垄断获取高额收入;还有人认为地方政府执行中央房地产调控政策时打折扣。

  “房价与土地财政正相关”的结论犯了“得不出”的错误。

  首先,前面已说明地价上涨不是房价上涨的原因,恰恰相反,房价变动是地价变动的原因,所以,由于地方政府没有能力提高房价,也就没有能力提高地价。地方政府对房产方面的财政金融政策操作余地很小,地方政府调控对房价只有短期小幅度的影响。至于地方政府的一些小动作或调控不力,也不能根本改变房地产市场的总体供求格局。因果关系是“房价→地价→财政收入”,而“房价↑-地价↑-财政收入↑-房价↑”的循环中“财政收入↑-房价↑”不是前因后果的关系,而是在房价变动的周期循环中,前一轮循环的财政收入上升走在后一轮循环房价上升的前边。其次,土地招拍挂只是将开发商的暴利收归土地所有者而已,以增加土地财政收入对社会的积极作用。

  再次,国家对土地一级市场的控制既要保障国家利益又要保障建设效率,而特殊地块垄断者漫天要价做“钉子户”,既不公正,又阻碍建设工作,集体商品房建设用地直接入市会减少可用于公共支出的土地财政收入。土地价格上涨的原因是社会经济发展,但城市郊区一部分农民因征地、拆迁而暴富,拆迁户与周围的城乡居民拉开巨大财产差距,有违社会主义共同富裕导向。最后,在闲置房很多的情况下,如果地方政府控制土地供应,应是正确的选择。总之,地方政府不是房价上涨的根源,打压土地财政收入降低不了房价。

  3. 住房附加社会效用对房价区域差异影响巨大,部分城市房价高具有必然性。

  我国所谓的“房价贵”,主要体现在大城市,但这种“贵”有其合理之处。前几年北京、天津、上海高考一本录取率约在21%到24%,但有10个省是个位数,最低只有5%多一点,2017年全国一本录取率略微上升,而北京达到30%多。京津沪的985高校录取率与录取率较低的近十个省相比,是后者的三倍多。

  由此可见北京是教育条件非常优越的地方。除了教育条件,北京医疗水平在全国首屈一指,都市繁华享受条件好,就业机会多,收入高,福利保障好,就业经商或职务提升机会多、机会大,对外交通方便---这也就是“北漂”众多的原因---这些构成住房的附加社会效用。上述因素导致就业、居住、经营和住房投资向北京聚集,从而推高商品房需求。此外,北京人的购买力不低于纽约,且中国的地区差距和城乡差距比发达国家大得多,人口又多,这几点决定北京住房的附加社会效用相对值比纽约大得多;中国收入增速快,购房者房价收入比会下降;一线城市房产预期增值更快;房税少;拆迁优待。以上因素决定北京房价高于纽约有其必然性。一定的房价一般是一定经济形势、经济政策以及该地区相对优越性背景下的供求均衡,不能简单地视为投机和泡沫。

  Roback曾建立模型,描述通过劳动者在具有不同价值的城市间选择形成住房价格。郑思齐等对中国35个大中城市进行实证研究,显示城市价值的差异可以解释不同城市房价差异的80%.由于我们研究的是住房的价格,某地区、某城市的相对优越性是住房居住之外的使用价值或效用,所以将其称为“住房附加社会效用”比较好---自然环境只有在经济环境的基础上才能发挥作用。住房附加社会效用体现为某地区、某城市的生存条件、发展条件和享乐条件。其中生存条件也包括工作环境、社会保障安全和人文社交环境等。

  房价是一定经济形势、经济政策、地区相对优越性背景下的供求均衡,难以随意打压。

  4. 房价的决定因素是房屋的供求关系,当然供求有其特殊性住房和一般商品一样,价格的基本决定因素就是决定供求的各种力量。

  (1) 决定供给的因素。第一,土地供应量制约住房供给的数量。我国土地紧张和住房不应大量空置决定了土地供应不能大幅增加,但我国高层楼的大量出现使住房供应在一定程度上突破了供地的限制。第二,房地产开发的非土地成本费用是住房价格的底线。房地产开发成本费用是硬成本,正常情况下房价不会低于非土地成本费用,即土地补偿费之外的房地产开发成本费用。当房价明显超过“非土地成本费用+平均利润”时,非土地成本费用作为固定成本对房价并不起作用,不合理收费只能减少开发公司利润,不会推高房价。

  (2) 决定需求的因素。购房需求决定用于购房的可投资资产和总资产。用于购房的可投资资产数量又要受到国家政策等因素的影响。

  第一,居民非住房可投资资产决定住房购买力。房价研究者们使用不同的指标代表居民收入,而代表购房需求的经济指标的逻辑关系是:人均GDP→人均可支配收入→家庭总收入→人均储蓄→人均可投资资产即人均投资性资产→投资房之外的人均可投资资产→决定用于购房的投资房之外的人均可投资资产。房价坚挺以有购买力的需求为基础。

  第二,金融政策。一方面,长期利率影响购房成本从而影响购房需求,而多年中房贷利率很低。即使全款购房也涉及资金成本问题,因此长期利率影响用于购房的投资性资产。已有的研究结论大多为利率与房地产价格负相关,虽有一些研究认为利率对房价的影响不显着或短期内影响不大,甚至短期内正相关。但实际上,短期内或本期内利率对房价影响不大或与房价正相关的情况,只能是经济较热同时房价快速上涨的时期,那时利率涨房价也涨,并不是利率提高导致房价提高。我国房贷利率历来低于企业贷款利率,而且经常打折,政府公积金贷款1影响甚大。首先,过半的购房款由贷款支付,大大提高了购房能力,其次,投资者多获利,主要是利用信贷杠杆,即通过贷款利用别人的钱来赚钱,使住房投资收益率远大于房价上涨率。数据显示2016年我国居民总体房贷杠杆率即“房贷余额/存量商品住房价值”大幅攀升达到39.6%,2017年房贷余额又增加22%.2017年底,我国居民杠杆率已达50%,其中居民债务绝大部分是住房贷款。再次,静态来看房价较高,但我国是一个人均可支配收入增长较快的国家,由于已购房的价格不变,每月归还贷款的本息也变化不大,二三十年的贷款,等到十几年二十几年之后,每月还贷款的负担与月均收入比较起来负担就非常轻。用住房公积金购房,就显得更加便宜。在现有住房信贷支持下,首付增加10个百分点,减少不了多少购房需求,而且信贷支持可以抵消房价上涨对购买需求的压制,大量的住房供给也可以被这种购买力所消化。

  第三,财政政策。税收政策极大影响房产的投资成本和投资收益从而会极大影响购房需求。中国房价持续上涨、均价较高的首要原因是涉房税收基本被搁置。(见表1)第四,房产的特殊性质也推动购房需求。房产作为生活必需品,自有住房方便、合意,拥有者具有满足感乃至优越感,对于保障长期居住具有安全性。房产作为金融资产,可充当借贷的抵押品。房产作为投资品,比一般金融资产如股票、共同基金、企业债、信托、民间贷款等更具安全性;在需要变现时也有流动性;比股票、共同基金、债券、储蓄、人寿保险、黄金、金融机构理财等更具有盈利的可靠性;更重要的是,房产在恶性物价膨胀时期、政治非常时期和经济动乱时期具有非常好的保值性,即使正常情况下增值不多,人们也都愿意购买。

  (3) 区位差异因素。需求位差方面,一是区域人口状况,即城镇化速度、人口规模与密度、人口结构;二是住房附加社会效用;三是人均可投资资产的差异。供给位差方面,主要是相对于住房需求的当地可用土地量。

  其他一些影响房地产市场的因素一般要通过以上途径起作用。如通货膨胀要通过居民名义收入和决定用于购房的可投资资产增长起作用。利益集团要通过税费、土地供应等途径起作用。投资者的预期要通过政策预期、住房供求预期起作用。货币过量发行在银行和居民购房贷款意愿不增加的情况下,并不会抬高房价。投机过度形成所谓的泡沫,通常也与财政、金融等政策有关。

  三、根据调控目标和影响因素制定调控措施。

  学界有代表性的观点,主张房地产市场的基本调控措施应为:严格限贷,分类限购,实施限价,取消限售,严控房贷利率上浮,发展住房租赁,人地挂钩,审慎推进房地产税等,我国房价在中长期持续上涨,后来猛涨到高位,意味着房价调控政策在中长期基本没有效果,也说明调控政策要有新思路。

  1. 严控二套尤其是三套以上房产信贷支持及其利率水平。

  (1) 缩减非改善性第二套以上房产贷款,不给予第三套房贷款。我国住房负债率在世界上总体属于高位。这种负债属于金融危机的孕育因素,所以应严格控制。对已有一定面积住房的第二套房产应大幅增加首付比例,比如不少于50%,对第三套以上房产和第二套高档房应不予贷款。

  (2) 非改善性第二套以上房产贷款利率比照市场利率水平。第二套以上非改善性购房属于投资性质,为了抑制房价,压缩空置房,利率不应有任何优惠,应按企业一般贷款利率水平办理。

  2. 依法落实房地产相关税费制度。

  (1) 具有投资性质的住房销售要取消增值税 (原营业税)减免。自住房不管购买几年后销售都可不征流转税,而自住房加投资房超过一定面积,就属于经营活动,购买若干年后销售应该就其超出部分征收增值税,尤其是同时持有一定面积三套以上房产销售必须按税法征收增值税。增值税根据卖者的增值额征税更为合理。

  (2) 落实个人所得税和土地增值税。如果是唯一的房产,居住不到5年销售也可不纳税。但自住房加投资房超过一定面积的住房销售,超出部分的应税所得应与其他应税所得合并按超额累进税率征收所得税,至少按税法征收20%财产转让所得税,尤其是一定面积三套以上房产销售的应税所得必须按税法征收个人所得税。第二套房产销售所得房款给父母子女买房,可以返还此税。自住房加投资房超过一定面积的住房销售,还应就其超出部分征收土地增值税,尤其是同时持有三套以上房产销售应按税法恢复土地增值税。土地增值税属于反房地产暴利税,当出售房地产增值率不太高时不需缴纳此税,如果增值率很高,就要按超率累进的办法征收此税。

  (3) 开征房产税和遗产税。房产税与其他税费并无重复征收之嫌。房屋买卖相关税收与房产税或房地产税属于不同的税类,而各种经济活动都是在经济运行的不同环节缴纳不同种类的税;至于缴纳的一些费用,更是房地产开发使用的必须成本;70年土地使用费,是国家作为所有者出卖土地使用权的有偿产权收入或租金,与政府作为国家机器无偿征收房产税完全是不同的范畴;有些国家房产主具有土地所有权,相当于占用了一大笔费用,费用比土地出让金更高。至于说征收房产税有难度,更不是理由,因为哪种税的征收都有难度。房产税完全可以通过多因素构建计税公式和纳税标准。考虑到一些人对房产税有抵触情绪,在流转税、累进个人所得税、土地增值税、遗产税全面落实的基础上,可以对房产税实行低税率的政策,但对拒绝缴纳者在卖房和继承时扣除。反之,如果实行较高税率和条件严格的房产税,则可以对流转税实行低税率。

  遗产税虽然与房产税都是财产税,但房产税的目的除调节财产差距外,还要调控房地产市场、稳定地方财政收入,而且普遍征收,而遗产税的目的是为了遏制代际社会分化、增加共享因素,而且起征点较高;两种税征收的环节也不同。遗产和赠与税对于抑制不劳而富、不经营而富,缩小贫富差距十分必要,是市场经济国家比较通用的税种。我国财产差距巨大,又倡导共富共享公正,作为社会主义思想指导的国家,亟需开征这一税种。

  对遗产税的种种责难和忧虑都是没有道理的。比如有人说遗产税税制复杂、相关制度不健全,征管成本高,容易被规避,所以应先不征。其实,遗产税比所得税、增值税更简单;目前存款、转账、房产、车船、证券、注册企业、购买黄金、通过中介放贷理财等等都实行实名制,现金日益受到限制;当代社会网络信息系统、税务部门信息化管理系统十分发达,别的国家在过去技术手段落后的情况下都能征收,现在手段这么优越,没有理由讲困难;哪个税种偷税的都不少,但不能因为很多人规避税收就不征税。有人说遗产税会抑制储蓄、抑制投资,甚至引发资本外逃。其实,信用货币时代不缺钱,如果有人因此而不愿意储蓄可以去消费;认为企业主赚的钱百分之百留给下一代就认真经营,百分之五十留给下一代就会不好好经营,对照外国的情况,就知道不会。资本也不会因为征收遗产税而跑到外国去,因为资本在哪里投资,取决于整体经济环境,而且主要国家也都征收遗产税,且往往税率比较高。

  (4) 灵活设置房产闲置税和契税,落实土地使用税。房产闲置税和契税应根据房地产市场状况相机变动,发挥调节作用。如果相关财政金融政策落实充分,闲置房必将逐渐减少,房产闲置税的必要性和迫切性就会随之减弱,而在闲置房较多的情况下,实施这一税收就十分必要。契税兼具财产税与特定行为税的性质,这一税收可具有较大的灵活性。在购房热情过高、房价过高、闲置房过多的情况下,应大幅提高税率,在宏观上需要购房支持时,应大幅降低税率。此外,理论上房主也应依法缴纳城镇土地使用税。

  针对二套以上、尤其是同时持有三套以上房产全面落实流转税、所得税和土地增值税,可以使房产投资收益率大大降低,再加上遗产税、房产税以及房产闲置税和契税,房产投资收益率就可低于银行存款利率了。

  (5) 到期续交土地使用费。住房所用国有土地使用权到期收回,继续使用则依法、依市场规则续交土地使用费,这是公有财产神圣不可侵犯的要求,也是防止多房户、大房户有钱人多占便宜而穷人吃亏的要求,还是抑制部分人抢房囤房促进房地产市场健康发展的要求。

  及早宣传到期续交土地出让金,可以对房地产市场起到调节作用,且能够提前化解一些矛盾和问题。按年缴纳一般人都能交得起,少数穷人交不起可以住到过世;土地费与闲置税、房产税等都可以扣缴,扣缴不到又不续缴就不予办证,也不准继承和转让,不能购买新房,甚至不能高消费;如果负担较重,则可对一定面积比如140平方米以下的一套自住房实行一定的减让;重要的是,70年的土地使用权使大多数房主在有生之年根本不必续交土地使用费。

  最后,附带说一下行政调控手段。房产限购只对一线城市购房需求有作用。如果房产相关财政金融制度落实到位,限购的必要性就会大大减小,假离婚买房的也将会很少。运用限地价、限备案价、限售等手段调控房地产价格作用甚微。更关键的是,限价等手段不及财政金融制度那样符合经济规律,不具有长效机制。

中国目前住房交易、持有、让渡财政政策优惠一览表

  3. 根据调控目标把握政策性住房供应与土地供应。

  政策性住房供应与土地供应的目标应是在空置率尽可能低的前提下满足所有居民基本居住需要。通过政策性住房与土地供应调控房价和经济必然造成极大生态浪费,集聚更大的生产过剩风险。在空房子非常多的情况下不应新建经济适用房和共有产权房,保障性住房和廉租房也应在落实房产财政金融制度房价下跌后通过收购闲置房获得房源。

  政策性住房供应的形式应以保障性住房和政策性租赁房为限。科学把握土地供应数量,根本原则是人地挂钩。应严格控制新增住宅建设用地,把那些空房子逼出来用以满足买房者和租房者的需求。

  集体建设用地还是应变为国家土地后再建房,以防止少数人拥有过多财产扩大收入差距。

  最后,抑制一线和准一线城市房地产业过度发展和高房价,最可靠的途径是促进社会协调发展、均衡发展,缩小地区差距。

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