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物业公司SWOT分析

来源:原创论文网 添加时间:2018-05-31

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  【题目】安邦物业企业未来建设规划探究
  【第一章】物业公司发展路径研究绪论
  【第二章】物业管理和企业战略的内涵
  【3.1 - 3.2】安邦物业内部外部环境分析
  【3.3 - 3.4】物业公司SWOT分析
  【第四章】安邦物业公司的发展战略制定
  【第五章】实施物业建设战略的对策建议
  【结论/参考文献】物业公司今后发展方案研究结论与参考文献

  3.3、物业公司的行业环境分析

  行业指的是公司生产的产品或提供的服务具有某一共同特征的一个企业群体。通过对企业的行业环境分析,可以得出行业未来的发展趋势。行业环境是对该行业影响最直接的外部环境,其目的是理清该行业的整体状况,把握企业间的竞争关系。本章节将运用波特五力模型对行业环境进行分析。

物业公司SWOT分析

  3.3.1、现有企业间的竞争

  有市场的地方就存在竞争。苏州现有九百多家物业公司,在2015年评选的江苏省物业服务企业50强排名中,苏州和南京各有十多家物业企业上榜,而省内的其他城市,上榜物业公司仅有十多家。由此可见苏州的物业公司间的竞争激烈程度。由于物业管理行业进入门槛低,从业人员学历偏低,拥有的技术技能良莠不齐,因此出现了很多的竞争对手。我国严格实施的资质管理制度,有资质与无资质的物业公司差别很大。无资质的物业公司通过相互压价和其它非正规手段勉强留在物业市场,这种竞争容易影响有资质的企业,引起恶性竞争。对安邦物业公司影响较大的是同样拥有一级资质的物业企业,这类企业间的竞争是五种竞争力量中影响最大的。

  3.3.2、潜在进入者的威胁

  潜在进入者能否进入该行业,主要取决于进入行业的门槛高低程度,如果进入的门槛低,外来者的威胁就大。反之威胁就小。潜在进入者进入后给物业行业带来新资源、新活力时,也容易扰乱旧的物业市场秩序。

  ?目前的相关法规规定,要创办物业公司必须有以下几个条件:一是注册资本50万元以上;二是物业管理、房地产建筑、财务等的专业技术人员10人以上,中级职称人员大于5人;三是有一个意向性的物业管理区域。注册资本在50万元以上再加上其他附属条件就可申报三级资质物业公司,如此低的门槛导致小型物业公司、专业承包商等潜在进入者不断地增加,这对市场产生了相当大的冲击,新进入者扰乱了物业行业的正常运转,导致了物业行业整体盈利水平的下降。

  苏州市现有九百多家物业企业,两百多家企业具有一级资质,新进入该行业的物业公司数每年按5%的速度增长。因此,潜在进入者的威胁主要来自那些新进入的二、三级资质的物业公司。潜在进入者的威胁始终存在。

  3.3.3、替代产品或服务的威胁

  《物权法》规定在业主入住率达到一定比率后可以成立业主委员会,自行管理物业,亦可委托物业公司进行管理。因此主要替代品的威胁来自业主的自行管理和委托其他单位的管理。但是,一方面,物业管理的企业化与专业化趋势日趋明显,另一方面,业主委员会的成立手续复杂,需要有责任心的业主牵头,只有当业主对物业公司的管理情况十分不满时,业主在迫不得已的情况下才会主动成立业委会从而维护自身的权利。

  当业主委员会为自己聘用相应单位来对小区进行物业管理时,一些小企业为了抢占市场,不管项目大小和利润多少,先竞争得到该项目,然后用功能相似的产品来替代服务,这必将导致出现矛盾后的权责不清,受损的最终还是业主本人。因此,替代产品或服务给行业和业主带来了极大的威胁,业主使用越多,双方受到的威胁也就越大。

  3.3.4、供应商的议价能力

  在业主委员会成立之前,通常由房地产商组建或聘请物业公司对其开发的建筑小区的进行管理。因而房地产开发商是一个重要的“供应商”。供应商议价能力的威胁主要体现在提高企业承接项目的价格和降低房屋质量上。房地产开发商在转让物业项目时,不仅会削弱本该提供的物资,还会想尽办法在价格、质量等方面提高自己的利益。

  在成功接手项目后,物业公司的供应商主要有水电煤等能源单位和保安、保洁、绿化、工程维护等队伍。水电煤的价格由政府定价,无法议价。安邦物业公司成立了电梯维修与绿化服务两个专业性队伍,因此这两方面的工程能够自己解决。人员工资方面,近几年来随着物价的提升,城市最低工资标准逐年上升,各类社会成本也飞速上涨,物业管理成本也不断上涨。人员工资的上涨等是安邦物业公司议价能力的主导,因此供应商议价能力较强。

  3.3.5、购买者的侃价能力

  物业服务的购买者,即广大的业主。购买者的侃价能力是指业主在享受服务的同时,最大限度压低物业费,从而使业主受益,这必然会导致物业公司的利润降低。《物权法》的颁布,明确了物业公司和业主间的关系,使得双方产生的矛盾可通过法律途径处理,这让业主的侃价能力得到加强。

  物业服务具有广泛性,服务对象是整个物业区域内的全体业主,日常维护、保养的是整个区域内的设施设备,保洁的是整个公共区域的环境与秩序,公司不会因少数业主未交物业费就停止服务活动。此外随着业主们的法律意识和自我保护意识的不断提高,他们作为聘用方,深知自己应该享受的相关权利,业主会咨询各类政府部门,翻阅物业行业相关的法律规定,按照物业费的标准来对照自己该享有的物业服务标准。物业公司的经济来源来自于物业费的收缴,对于无故拖欠物业服务费的业主,物业公司可通过法律途径对其进行行政诉讼。

  综上分析,影响安邦物业公司的主要竞争来源,一是同为一级资质的同行业物业公司间的竞争,二是日益增长的劳动人员工资水平的提升,有效解决这两项主要的竞争因素,安邦物业公司需要着力提升以下几个方面,一是提高从业人员的素质,加强人员服务意识,改善服务态度,从而提升客户满意度,提高物业费收缴率;二是提高服务技能,做好基础性的保洁、绿化、安保、维修等工作;三是提高小区管理水平的信息化与智能化程度。

  3.4、安邦物业公司SWOT分析

  3.4.1、优势(strengths)因素分析

  (1)具备丰富的从业经验,项目规模稳步增长。安邦物业公司从零开始,在苏州从事该行业己有十余年,经过多年的打拼,公司具备一定的实力和规模,积累了丰富的管理经验,拥有一支专业的队伍,能够应对平时的日常工作及突发状况。公司拥有一定的市场拓展能力,项目规模稳步增长。

  (2)有较高的市场占有率。安邦物业公司现有包括金御华庭、北桥购物广场、东淀湖庄园、家缘小区等19个在手项目,同时,在手的几个项目位置相近,便于管理与沟通协调。在手项目中商业小区与普通住宅小区相结合,两者之间相辅相成,极具竞争优势,公司在吴中区、高新区、相城区等地有较高的市场占有率。在手项目的业主大多数素质较高,物业费收缴率较高,优势明显。

  (3)具有良好的社会关系网络。安邦物业公司在苏州拥有良好的社会关系网络,与多个政府部门有过良好的合作经历,公司是中国物业管理协会常务理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位,这些关系网络都为安邦物业公司的开拓新市场打下了良好的基础。

  (4)有较强的融资能力,资金来源充足。2015年6月,公司获得天使观资基金龙翌资本、天彼投资人王小野的入股投资,公司有较强的融资能力及融资渠道,同时与多家投资公司有过合作,资金来源充足。因此,公司若往多元化发展,拥有了最重要的经济基础,若向其他方面投资亦是有了经济保障。

  (5)客户满意度高。公司的市场拓展部在开拓市场与客户接触交流后/尤其是与各个上游客户一一房地产开发商时刻保持着紧密的联系,通过经常性的电话、5;短信、微信等信息交流方式,公司与这些客户保持着长期的友谊与联系,这为后期的#拓新市场打下坚实基础。面对己承接项目的正在被服务的大批下游客户,公司在中国传统节日期间,向业主发放小的节日纪念品或慰问品,在重大节日期间,举行节日庆祝活动,邀请业主积极参加活动并拿出奖品进行抽奖,通过这些活动,加强了公司与业主的沟通和交流。

  3.4.2、劣势(weaknesses)因素分析

  (1)组织结构不是十分合理。公司自成立到现在一直未专门设立人力资源部,人力资源工作一直由综合管理部经理兼任。综合管理部经理工作量大、涵盖范围广,兼做人力资源工作导致了该方面工作的不足。此外,总经理要统筹协调五个部门的工作,还要对基层的项目部负责,工作量十分大。

  (2)缺乏专业的管理人才。物业行业作为新兴行业,专业的管理人才不多,拥有《物业经理上岗证》、《物业管理师》的人才更少。从事此行业的人才队伍滞后了物业行业的整体发展,尤其是优秀的管理性人才的缺乏。优秀的管理人才必须对礼仪学、公共关系学、法律等多个专业有所研宄。部分管理人员做着与自己专业与自身能力不相符的工作,显得力不从心,这些现状都影响了企业的发展。

  近年来,公司虽然印制了《员工培训管理办法》、《职称补贴管理办法》等文件,但大多数都流于形式,未能坚持下去,忽视了人才的培养和员工的培训工作。公司的培训仅仅是对员工进行理论授课,缺少了与实际工作相结合具体教学。安邦物业公司己经意思到人才缺乏的问题,己经重新做出了培训计划,并将对选定的可造之材进行重点培养。

  (3)缺乏与市场相适应的奖惩、激励机制。公司给予了员工物质需求,缺乏了精神需求。公司在制定上班考勤制度时要求员工准时上班打卡、平日不得无故缺席,员工的上班时间都忙于工作,个人基本没有自由活动的时间,整个工作中充满了单调性与乏味感,完全没有调动起员工的工作热情与激情。公司制定的奖惩与约束制度多于奖励制度,根本不能调动员工的积极性,因此公司需要“以人为本”,制定与市场相适应的激励机制,让他们树立起“公司是我家”的思想观念,以求得员工与公司的共同进步和发展。

  (4)缺乏核心竞争力。在2015年江苏省全省物业服务50强企业排名中,苏州市的物业公司就占了 13家,物业行业间的竞争性很大,但安邦物业公司并不在此50强之中,与其他公司相比优势并不明显。物业公司就是为业主提供物业服务的,安邦物业公司该如何在竞争中脱颖而出,提供不同价值的服务。总而言之公司目前缺乏核心竞争力。

  (5)项目单一。安邦物业公司在手的19个项目中,大多为商住小区,2个商住广场,暂时还没有医院、政府机关等管理项目,管理项目单一。此外,安邦物业公司主要靠收取物业费来维系企业的发展与运行。因此,公司盈利来源比较单一,当拖欠物业费的业主达到一定比例,物业费未能及时收取,公司会陷入被动状态。

  3.4.3、机会(opportunities)因素分析

  (1)市场发展更加广阔。众所周知,苏州的经济在江苏省甚至在全国都名列前茅。

  2016年苏州市GDP总值15475亿元,位于全省第一,同比增速6.69%,未来几年增速也将会保持在一个比较平稳的状态。经济的稳定发展带动房地产的发展。2016年苏州市房产开发投资1866亿元,与去年相比增长5.8%,商品房施工面积为11286万nf,增长3.5%。全年全市商品房共计上市58880套,商品房成交套数为63453套。此外,近十年来苏州的户籍人口保持稳步增长,每年按近1%的速度增长,截止2016年年底,苏州全市户籍人口 678.2万人,流动人口 697.6万人。

  随着城市建设步伐的加快,老城区的改造与新区的开发,房地产行业快速发展,越来越多的人选择的买房或者炒房行为也带动了房产的发展,苏州房价快速的拉升,越来越多的高楼大厦在苏州市拔地而起,而新的建筑都需要物业服务,物业管理行业迎来了蓬勃的发展市场,安邦物业公司得到的机会也随之增多。

  (2)对物业公司的认可度提升。随着生活水平的提高,人们开始注重生活的品质和居住环境,优秀的物业公司能够满足他们的需求,提供舒适的居住环境。因此,越来越多的居民认可了物业公司,愿意花钱给物业管理来享受服务。

  对物业公司来说,需要得到业主对公司的认可来得以向前发展。对业主来说,需要优秀、负责任的物业公司来保障居住环境的整洁、安全,而被物业公司管理地井然有序的小区也带动拉升了小区的房价。

  (3)物业管理制度日益规范。近年来,随着国家的稳定发展,政治局面的稳定,与物业相关的法律、法规、条例等相关制度逐步完善起来。1995年8月苏州人民政府制定颁布了《苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法》。2016年苏州市政府对《苏州市住宅区物业管理条例》进行了修订。这些物业管理条例的实施,规范了物业服务企业的行为,促进了行业的健康发展,维护了企业和住户的合法权益。

  为了规范物业服务收费行为,2006年7月苏州市政府颁布了《苏州市物业服务收费管理实施办法》,2014年5月制定了《苏州市物业服务收费管理实施细她》,为物业服务费的收费行为提供了法律依据。

  (4)配套技术快速发展。随着科学技术的不断进步,与物业管理相关的配套技术也在快速发展,越来越多的高科技配套设备被运用到了物业管理中,比如,扫地机的使用不仅减轻了物业公司的人工陈本的支出,还保证了环境卫生的无死角清扫;监控摄像头的使用能够实现小区的全监控,使得小区安全性更有保障;门禁卡、语音通话的使用能够确认进入楼栋人员的身份,大大提升了居住环境的安全;江苏云柜、速&易等邮递箱保证了业主们的购物安全,也方便了物业公司的管理。

  3.4.4、威胁(threats)因素分析

  (1)管理成本逐年增加。随着经济的发展,员工工资、设备维护等费用正在不断上涨,管理成本逐年增加,而物业管理的收费标准受限于当地的房管部门跟物价部门制定的规定,物业费标准调整困难。同时,随着科技发展,越来越先进的配套设施设备被引进了物业管理中,但设备更新换代的速度也很快,要想保持这些高科技设备的使用,必须定期维护,这也因此加大了物业管理的成本。

  (2)业主的要求逐步提高。在缴纳了物业费之后,业主会要求得到相应价值的物业服务回报。在享受到高质量服务后,业主对物业管理的服务要求会越来越高,业主对物业管理的要求正在逐步提高,这也给物业公司带来了更大挑战。

  ⑶进入门槛低,行业竞争激烈。申报三级资质的物业公司只需50万元的注册资本,如此低的门槛,使得新的物业公司随之增多,而专业承包商,比如保安、保洁、绿化等潜在的竞争者也在不断地进入这个市场,物业管理行业竞争异常激烈。

  (4)物业管理纠纷日渐增多。随着城市生活节奏的加快,业主的生活压力也在变大,住在一个小区的业主间可能会因为一点小的摩擦而产生纠纷,矛盾越来越易发生,这也增加了物业公司的管理难度。

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